Energieberatung · Hauskauf

Haus gekauft: Diese Pflichten gelten jetzt

Wer ein Ein- oder Zweifamilienhaus kauft, muss innerhalb von zwei Jahren die oberste Geschossdecke und die Heizungsrohre in unbeheizten Räumen dämmen, wenn beides noch fehlt. Die Heizung darf bleiben. Eine Energieberatung nach dem Notartermin zeigt, was an Ihrem Haus ansteht, und das BAFA übernimmt 50 % davon.

Beratung nach dem Kauf anfragen

Die zwei Pflichten nach dem Kauf

Sie öffnen die Bodenluke, leuchten mit der Taschenlampe hinein und sehen zwischen den Balken nur Holz und alte Schüttung. Genau diese Decke betrifft die erste Pflicht.

Pflicht	Was gilt
Oberste Geschossdecke dämmen	Gilt für die zugängliche Decke zum unbeheizten Dachraum, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erreicht. Alternativ wird das Dach darüber gedämmt. Ziel ist ein Wärmedurchgang von höchstens 0,24 W/(m²K).
Heizungs- und Warmwasserrohre dämmen	Gilt für zugängliche Leitungen in unbeheizten Räumen, etwa im Keller oder im Heizraum.

Für wen und bis wann

Haus mit einer oder zwei Wohnungen, in dem der Vorbesitzer am 01.02.2002 selbst gewohnt hat.
Die Frist beträgt zwei Jahre ab dem ersten Eigentümerwechsel, also ab Ihrem Eintrag als Eigentümer.
Für die Geschossdecke gilt eine Ausnahme, wenn sich die Dämmung in angemessener Zeit nicht durch die Einsparung bezahlt macht.
Baudenkmäler und besonders erhaltenswerte Bausubstanz können befreit werden.
Bei Verstößen sieht das Gesetz ein Bußgeld von bis zu 50.000 € vor.

Was sich 2026 geändert hat

Seit dem 29.07.2026 heißt das Gebäudeenergiegesetz Gebäudemodernisierungsgesetz. Die Austauschpflicht für Heizkessel über 30 Jahre und die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen sind entfallen. Wer eine neue Gas- oder Ölheizung einbaut, nutzt ab 2029 einen wachsenden Anteil an Biomethan oder Bioöl.

Ab dem 01.01.2027 wird der Energieausweis digital ausgestellt, und auch die Verlängerung eines Mietvertrags verlangt dann einen Ausweis. Das betrifft Sie, wenn Sie das gekaufte Haus vermieten.

Vom Notartermin zum fertigen Plan

Vor dem Kauf. Lassen Sie sich den Energieausweis zeigen. Der Verkäufer muss ihn spätestens bei der Besichtigung vorlegen.
Nach dem Notartermin. Ab dem unterschriebenen Kaufvertrag können Sie die geförderte Energieberatung beantragen. Der Grundbucheintrag muss dafür noch nicht da sein.
Sanierungsfahrplan. Der Berater nimmt das Haus auf und legt die Reihenfolge fest: die beiden Pflichten zuerst, alles Weitere nach Ihrem Budget. Das BAFA übernimmt 50 % des Honorars.
Pflichten umsetzen. Geschossdecke und Rohre werden innerhalb von zwei Jahren gedämmt, durch einen Fachbetrieb über unsere Partner oder einen Betrieb Ihrer Wahl.
Weitere Pakete. Für Dämmung, Fenster und Lüftung aus dem Fahrplan gibt es 5 Prozentpunkte mehr Zuschuss, 15 Jahre lang.

Die Beratung kostet am Markt im Einfamilienhaus 1.300–2.500 €, nach dem Zuschuss bleiben 650 € bis 1.850 €. Ihr Preis steht im Angebot nach Ihrem Haus.

Quellen, abgerufen am 04.11.2026: GModG, BGBl. 2026 I Nr. 226; BAFA, Energieberatung für Wohngebäude; Richtlinie BEG EM, BAnz AT 27.08.2026 B1; KfW 308; co2online, Energieberatung (30.09.2026); reduco.ai, Energieberatung (17.08.2026); Aroundhome, Energieberater (30.09.2026).

Häufige Fragen

Fragen zum Hauskauf

Muss ich nach dem Hauskauf die Heizung tauschen?

Die Heizung darf bleiben. Die Austauschpflicht für Heizkessel über 30 Jahre ist mit dem Gebäudemodernisierungsgesetz am 29.07.2026 weggefallen, ebenso die 65-Prozent-Regel für neue Heizungen.

Welche Pflichten habe ich als Käufer eines Einfamilienhauses?

Zwei: die oberste Geschossdecke dämmen, wenn sie den Mindestwärmeschutz nicht erreicht, und ungedämmte, zugängliche Heizungs- und Warmwasserrohre in unbeheizten Räumen dämmen. Dafür haben Sie zwei Jahre ab dem Eigentümerwechsel.

Gilt die Pflicht auch, wenn ich eine neue Gas- oder Ölheizung einbaue?

Eine neue Gas- oder Ölheizung ist erlaubt. Für Anlagen, die nach dem 29.07.2026 eingebaut werden, steigt der Anteil an Biomethan oder Bioöl schrittweise: 10 % ab 2029, 15 % ab 2030, 30 % ab 2035 und 60 % ab 2040.

Wann lohnt sich die Energieberatung beim Hauskauf?

Direkt nach dem Notartermin. Dann wissen Sie, welche Pflichten auf Sie zukommen, in welcher Reihenfolge Sie sanieren und welche Förderung für jeden Schritt gilt. Den Antrag stellen Sie ab dem unterschriebenen Kaufvertrag.

Gibt es Förderung für Familien, die ein altes Haus kaufen?

Ja, das KfW-Programm „Wohneigentum für Familien“ für den Kauf eines Bestandshauses. Familien mit Kind unter 18 Jahren bekommen einen Kredit von 140.000 € bis 180.000 €, je nach Kinderzahl. Danach wird das Haus energetisch saniert, die Anforderungen klärt der Berater mit Ihnen.

Brauche ich für den Kauf einen Energieausweis?

Der Verkäufer braucht ihn und muss ihn spätestens bei der Besichtigung zeigen, nach dem Kaufvertrag bekommen Sie ihn ausgehändigt. Er gilt zehn Jahre und zeigt, wie viel Energie das Haus braucht.

Was kostet die Energieberatung nach dem Kauf?

Am Markt im Einfamilienhaus 1.300–2.500 €. Nach dem BAFA-Zuschuss bleiben 650 € bis 1.850 €. Den Zuschuss gibt es für Anträge bis 31.12.2026.

Anfrage

Energieberatung nach dem Hauskauf anfragen

Unverbindlich. Sie erhalten ein Angebot nach Ihrem Haus, mit Förderung und Eigenanteil. Wir beraten vor Ort in ganz Bayern, auch in Nürnberg, Regensburg und Würzburg.