Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus: was im Altbau anders ist
Eine Wärmepumpe funktioniert auch im älteren Mehrfamilienhaus, wenn die Heizkörper mit rund 55 Grad Heizwasser auskommen, so wie im Einfamilienhaus. Anders sind drei Dinge: Die Eigentümergemeinschaft muss beschließen, das zentrale Warmwasser muss wegen der Legionellen heißer sein, und die Förderung der KfW ist je Wohnung gedeckelt. Am Anfang steht deshalb eine Energieberatung, die das BAFA zur Hälfte bezahlt.
Ervis Prakaj · Energieexperte · Stand Oktober 2026
Auf einen Blick, für die Eigentümerversammlung
- Beschluss: Über die neue Heizung entscheidet die Eigentümergemeinschaft mit der Mehrheit der abgegebenen Stimmen (§ 25 WEG). Ist der Tausch eine bauliche Veränderung (§ 20 WEG), tragen die Kosten alle, wenn mehr als zwei Drittel der abgegebenen Stimmen und die Hälfte der Miteigentumsanteile zustimmen oder wenn sich die Kosten in angemessener Zeit amortisieren (§ 21 WEG).
- Warmwasser: Eine zentrale Anlage mit mehr als 400 Litern Speicher oder mehr als drei Litern in einer Leitung ist eine Großanlage. Dort müssen am Speicher mindestens 60 Grad anliegen (Gesundheitsamt Wiesbaden).
- Förderung: Die KfW deckelt die förderfähigen Kosten je Wohnung: 28.000 € für die erste, je 15.000 € für die zweite bis sechste, je 8.000 € ab der siebten. Antrag vor dem Einbau.
- Beratung: Das BAFA zahlt die Hälfte einer Energieberatung, höchstens 850 € ab drei Wohnungen, dazu einmalig 250 €, wenn der Berater das Ergebnis in der Eigentümerversammlung erläutert. Antrag vor der Beauftragung.
Passt eine Wärmepumpe in unseren Altbau?
Die Frage ist dieselbe wie im Einfamilienhaus: Wie warm muss das Heizwasser an den kältesten Tagen sein, damit alle Wohnungen warm werden? Die Verbraucherzentrale nennt 55 Grad als Mindestziel, jedes Grad weniger macht die Wärmepumpe 2 bis 3 Prozent effizienter. Fraunhofer ISE hat in Bestandshäusern keinen Zusammenhang zwischen Baujahr und Effizienz gefunden (gemessen in Ein- bis Dreifamilienhäusern).
Im Mehrfamilienhaus lässt sich das schwerer selbst testen, weil jede Wohnung ihre Thermostate selbst stellt. Verlässlich wird es mit der Heizlast, Raum für Raum berechnet (DIN EN 12831), und dem Vergleich mit der Leistung der vorhandenen Heizkörper. Oft müssen nur einzelne Heizkörper größer werden. Das ist Teil der Energieberatung, bevor jemand ein Angebot schreibt. Wie der 55-Grad-Test im eigenen Haus funktioniert, steht unter Wärmepumpe im Altbau.
Zentralheizung oder Gastherme in jeder Wohnung
Hat das Haus eine Zentralheizung, ersetzt die Wärmepumpe den Kessel im Keller, die Leitungen zu den Wohnungen bleiben. Hat jede Wohnung ihre eigene Gastherme, ist der Weg länger: Für eine zentrale Wärmepumpe braucht es Leitungen in jede Wohnung, und die Eigentümer müssen sich auf einen gemeinsamen Zeitpunkt einigen. Welcher Weg sich für Ihr Haus rechnet, ist eine der Fragen der Energieberatung.
Die Leistung ist im Mehrfamilienhaus größer als im Einfamilienhaus. Wo die Außengeräte stehen, ob der Hausanschluss reicht und ob der alte Kessel für die kältesten Tage bleiben soll, eine sogenannte Hybridheizung, gehört deshalb in dieselbe Planung.
Warmwasser: der Unterschied zum Einfamilienhaus
Im Einfamilienhaus darf das Warmwasser kühler sein. Im Mehrfamilienhaus mit zentraler Warmwasserbereitung ist die Anlage meist eine Großanlage, sobald der Speicher mehr als 400 Liter fasst oder eine Leitung vom Speicher zur Zapfstelle mehr als drei Liter enthält. Dann gilt, um Legionellen vorzubeugen: mindestens 60 Grad am Austritt des Speichers, im übrigen Netz höchstens fünf Grad weniger, und an jeder Zapfstelle nach spätestens 30 Sekunden 55 Grad (Merkblatt des Gesundheitsamts Wiesbaden, Stand 11.02.2026).
Für die Wärmepumpe heißt das: Das Warmwasser braucht mehr Temperatur als die Heizung, und jedes Grad kostet Effizienz. Die Planung muss deshalb klären, wie das Warmwasser erzeugt wird, zentral oder in den Wohnungen. Vermieter müssen eine Großanlage mit Duschen außerdem regelmäßig auf Legionellen untersuchen lassen. Häuser, die nur von ihren Eigentümern bewohnt werden, sind davon ausgenommen (Gesundheitsamt Wiesbaden).
Was die KfW im Mehrfamilienhaus fördert
Die Heizungsförderung der KfW (458) rechnet mit förderfähigen Kosten, die je Wohnung gedeckelt sind:
| Wohneinheit | förderfähige Kosten höchstens |
|---|---|
| 1. Wohneinheit | 28.000 € |
| 2. bis 6. Wohneinheit | je 15.000 € |
| ab der 7. Wohneinheit | je 8.000 € |
Gerechnet für ein Haus mit acht Wohnungen: 28.000 € + 5 × 15.000 € + 2 × 8.000 € = 119.000 € förderfähige Kosten. Mit der Grundförderung von 30 Prozent sind das höchstens 35.700 €, wenn die Kosten mindestens so hoch sind. Boni gibt es nur für Wohnungen, die ihre Eigentümer selbst bewohnen, insgesamt höchstens 80 Prozent. Der Antrag muss gestellt sein, bevor eingebaut wird; der Vertrag mit dem Fachbetrieb braucht eine Bedingung, die auf die Zusage der KfW verweist. Die Sätze und Boni im Einzelnen stehen unter Wärmepumpe Förderung.
Eine neue Gasheizung ist weiter erlaubt. Wird sie nach dem 29.07.2026 eingebaut, muss sie aber ab 2029 einen Teil Biogas einsetzen, 10 Prozent, bis 2040 steigend auf 60 Prozent (§ 43 GModG). Für die Wärmepumpe gilt keine solche Quote.
Was wir dabei machen
Wir beginnen mit der Energieberatung. Der Berater unseres Partnerbetriebs steht für Wohngebäude auf der Energieeffizienz-Expertenliste, Mehrfamilienhäuser eingeschlossen. Der Antrag beim BAFA wird gestellt, bevor die Beratung beauftragt wird, sonst gibt es den Zuschuss nicht.
- Erst das Gespräch per Telefon oder Video, mit der Verwaltung oder dem Beirat: Baujahr, Zahl der Wohnungen, Heizung und Warmwasser heute, Verbrauch der letzten Jahre.
- Dann die Beratung, mit Heizlast, Heizkörpern und Warmwasser, und auf Wunsch die Erläuterung in der Eigentümerversammlung.
- Liegt schon ein Angebot vor, prüfen wir es.
Was Sie wissen sollten: Den Einbau im Mehrfamilienhaus übernimmt unser Partnerbetrieb. Ein Berater kommt auf Wunsch zu Ihnen vor Ort, deutschlandweit; per Telefon oder Video beraten wir genauso.
Was Verwaltungen und Eigentümer uns fragen
Kann ein einzelner Eigentümer die Wärmepumpe verlangen?
Nein, eine neue Heizung für das ganze Haus beschließt die Gemeinschaft. Ein einzelner Eigentümer kann nur eine Maßnahme verlangen, die er selbst bezahlt, und auch das nur, wenn alle zustimmen, die dadurch über das Übliche hinaus beeinträchtigt werden (§ 20 Abs. 3 WEG).
Was kostet eine Wärmepumpe im Mehrfamilienhaus?
Den Preis für Ihr Mehrfamilienhaus bekommen Sie als Angebot nach Ihrem Haus; die Preisspanne unter Wärmepumpe Kosten gilt für Einfamilienhäuser. Was den Preis im Mehrfamilienhaus treibt: die Heizlast des ganzen Hauses, das Warmwasser mit 60 Grad, neue Leitungen, wenn bisher jede Wohnung eine Therme hat, größere Heizkörper in einzelnen Wohnungen und der Platz für die Außengeräte. Verteilt werden die Kosten nach Miteigentumsanteilen, wenn die Gemeinschaft mit der qualifizierten Mehrheit beschließt (§ 21 Abs. 2 WEG). Die Förderung der KfW wird je Wohnung berechnet, siehe oben.
Darf der Netzbetreiber die Wärmepumpe abschalten?
Abschalten nicht, dimmen ja: Neue Wärmepumpen mit mehr als 4,2 kW müssen sich vom Netzbetreiber herunterregeln lassen. Dafür sinkt das Netzentgelt (§ 14a EnWG, Bundesnetzagentur).
Ist die Außeneinheit für die Nachbarn zu laut?
Beim Nachbarn darf sie nachts im allgemeinen Wohngebiet höchstens 40 dB(A) erreichen, im reinen Wohngebiet 35 dB(A) (TA Lärm, Nr. 6.1). Der Platz wird deshalb in der Planung gewählt, nicht beim Einbau.
Weiterlesen: Wärmepumpe im Altbau · Wärmepumpe Förderung · Wärmepumpe Angebot prüfen · Photovoltaik und Wärmepumpe · Energieberatung für Mehrfamilienhaus und WEG
Quellen, abgerufen am 22.10.2026: Wohnungseigentumsgesetz §§ 20, 21, 25 (gesetze-im-internet.de); KfW, Heizungsförderung für Privatpersonen (458); BAFA, Energieberatung für Wohngebäude (Richtlinie EBW, Änderung vom 06.08.2024, abgerufen 21.10.2026); Gesundheitsamt Wiesbaden, Merkblatt Großanlagen zur Trinkwassererwärmung, Stand 11.02.2026; Verbraucherzentrale Rheinland-Pfalz, „Wann laufen Wärmepumpen im Altbau optimal?“; Fraunhofer ISE, Presseinformation #30 vom 03.11.2025; Gebäudemodernisierungsgesetz § 43, zuletzt geändert am 23.07.2026; Bundesnetzagentur, Steuerbare Verbrauchseinrichtungen nach § 14a EnWG; TA Lärm vom 26.08.1998, Nr. 6.1.
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